전세사기 피해자 개인회생, 못 받은 보증금도 재산으로 계산되나

전세보증금을 돌려받지 못한 채 전세자금대출 상환과 신용대출 이자가 이어지고 있다면, 개인회생을 낼지 개인파산을 낼지부터 막막하실 겁니다.

기본은 꾸준한 소득이 있고 채무가 한도 안이면 개인회생, 갚을 소득이 사실상 없으면 개인파산을 먼저 검토하는 것입니다. 그런데 보증금을 못 받은 분은 소득만 보고 정할 수 없습니다. 돌려받아야 할 보증금도 재산으로 계산되기 때문입니다. 소득, 보증금 평가, 지금 사는 집의 면제 범위를 차례로 짚어 보겠습니다.

개인회생과 개인파산은 무엇으로 갈리나요?

개인회생은 급여소득자 또는 영업소득자로서 담보된 개인회생채권이 15억 원, 그 밖의 개인회생채권이 10억 원 이하인 채무자가 신청합니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제579조 제1호). 아르바이트나 일용직이어도 정기적이거나 반복되는 수입을 얻을 가능성이 있으면 신청을 검토할 수 있고, 소득신고 여부만으로 정해지지도 않습니다(개인회생사건 처리지침 제7조의2).

실제로 갚는 돈은 월 소득에서 세금·건강보험료와 생계비를 뺀 가용소득입니다(제579조 제4호). 생계비는 신청 당시 기준 중위소득의 100분의 60이 원칙이고 특별한 사정이 있으면 늘리거나 줄일 수 있습니다(처리지침 제7조 제2항). 이 가용소득이 사실상 남지 않으면 변제계획을 끝까지 지키기 어려워 개인파산 쪽을 보게 됩니다. 개인파산의 요건은 "채무자가 지급을 할 수 없는 때"입니다(제305조 제1항).

돌려받지 못한 전세보증금도 재산에 들어가나요?

들어갑니다. 개인회생재단에는 개시결정 당시 채무자가 가진 모든 재산뿐 아니라 개시결정 전에 생긴 원인으로 장래에 행사할 청구권도 속합니다(제580조 제1항 제1호). 임대차계약에서 생긴 보증금반환채권이 여기에 해당합니다. 개인파산에서도 파산선고 전에 생긴 원인으로 장래 행사할 청구권은 파산재단에 속합니다(제382조 제2항).

이 평가가 중요한 이유는 청산가치 때문입니다. 청산가치는 채무자가 파산한다고 가정했을 때 채권자들이 배당으로 받을 금액의 합계이고, 인가결정일 기준 총변제액이 이보다 적지 않아야 변제계획이 인가됩니다(제614조 제1항 제4호, 채권자가 동의하면 예외). 전세사기 피해를 입었다는 이유만으로 보증금반환채권을 재산에서 빼 주는 규정은 채무자회생법과 처리지침에서 확인되지 않습니다.

보증금은 얼마로 평가되고, 어떤 자료로 보여 주나요?

평가의 기준은 그 채권이 실제로 얼마나 돌아올 수 있느냐입니다. 그래서 회수 가능성을 보여 주는 자료가 필요합니다.

•    경매가 진행 중이면 경매개시결정, 등기부상 선순위 채권액, 예상 매각금액에 따른 배당 예상표가 핵심 자료입니다.

•    임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다(같은 조 제5항).

•    대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항).

•    임대인에 대한 고소·수사 자료는 피해 경위를 보여 주는 자료로 쓰입니다.

받을 가능성이 낮아 보여도 재산목록에서 빼면 안 됩니다. 재산목록은 신청서 첨부서류이고(제589조 제2항 제2호), 허위로 작성해 제출하면 개시신청이 기각될 수 있습니다(제595조 제2호). 파산에서는 허위의 채권자목록이나 재산상태에 관한 허위 진술이 면책불허가사유가 됩니다(제564조 제1항 제3호). 기재한 뒤 평가 근거를 붙여 설명하는 방식이 맞습니다.

지금 살고 있는 집이라면 보증금 일부를 지킬 수 있나요?

가능합니다. 개인회생에는 파산재단에 속하지 않는 재산에 관한 제383조가 준용되어(제580조 제3항), 채무자나 피부양자가 주거용으로 쓰는 건물의 임차보증금반환청구권 중 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위 안에서 대통령령이 정한 금액을 넘지 않는 부분을 면제재산으로 신청할 수 있습니다(제383조 제2항 제1호). 상한은 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항의 금액이고, 이 금액이 주택가격의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 인정됩니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령 제16조 제1항).

한도를 넘는 부분은 면제되지 않고 청산가치에 남습니다. 우선변제를 받을 임차인도 보증금이 시행령 제11조가 지역별로 정한 금액 이하인 사람으로 한정되므로, 보증금이 크다면 면제 대상인지부터 확인해야 합니다. 신청 기한도 놓치면 안 됩니다. 면제재산목록과 소명자료를 첨부한 서면으로 파산선고 후 14일 안에 해야 하고(제383조 제3항), 개인회생에서는 이 규정이 준용되어 개시결정을 기준으로 따집니다. 법원 양식에는 면제재산결정신청서가 별도로 있습니다(처리지침 제2조 제1항 제8호).

보증금 평가는 변제금과 변제기간을 어떻게 바꾸나요?

월 변제금은 가용소득이 정하고, 청산가치는 그 변제를 몇 개월 해야 하는지를 정하는 쪽에 가깝습니다. 변제기간은 변제개시일부터 3년을 넘을 수 없지만, 제614조 제1항 제4호의 요건을 채우기 위해 필요한 경우 등 특별한 사정이 있으면 5년 안에서 정할 수 있습니다(제611조 제5항). 처리지침 제8조 제2항도 변제기간 동안 가용소득 전부를 투입해 원금을 먼저 갚고, 5년 이내에 요건을 채울 수 있으면 그때까지를 변제기간으로 하도록 안내합니다.

단순한 가정으로 보겠습니다. 월 50만 원을 36개월 내면 1,800만 원, 60개월 내면 3,000만 원입니다. 보증금반환채권까지 합친 청산가치가 2,500만 원으로 평가되면 50개월가량이 필요해 변제기간이 3년을 넘어 5년 범위 안으로 늘어납니다. 우선권 있는 채권과 회생위원 보수 등은 뺀 계산이어서 실제 수치는 달라집니다.

전세사기 개인회생의 핵심 판단 기준은 소득의 많고 적음이 아니라, 못 받은 보증금이 얼마로 평가되어 변제총액과 기간을 얼마나 늘리느냐입니다. 채무자회생법 제611조와 처리지침 제8조에는 전세사기 피해자만 따로 변제기간을 줄여 주는 규정이 없으므로, 접수할 회생법원의 운영부터 확인하는 편이 안전합니다.

개인파산을 선택하면 보증금과 빚은 어떻게 정리되나요?

파산을 신청하면 반대 의사를 밝히지 않는 한 같은 때에 면책신청을 한 것으로 봅니다(제556조 제3항). 법원은 면책불허가사유가 없으면 면책을 허가해야 하고(제564조 제1항), 불허가사유가 있더라도 경위 등을 따져 상당하다고 인정되면 재량으로 허가할 수 있습니다(같은 조 제2항). 전세사기로 보증금을 잃고 빚이 늘어난 경위는 그때 내는 자료가 됩니다. 보증금반환채권은 파산재단에 속하므로(제382조 제2항), 지금 사는 집이라면 위 면제재산 규정이 같은 방식으로 적용됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인에게서 받을 가능성이 거의 없다면 보증금을 재산으로 적지 않아도 되나요?

적어야 합니다. 재산목록에 기재하고, 기재한 재산의 가액에 관한 자료를 함께 내야 합니다(채무자 회생 및 파산에 관한 규칙 제79조 제1항 제6호). 회수가 어렵다는 사정은 평가 단계에서 경매 배당 예상표나 수사 자료로 설명합니다.

Q. 개인회생을 진행하는 중에 보증금 일부를 돌려받게 되면 어떻게 하나요?

절차 진행 중에 채무자가 취득한 재산과 소득도 개인회생재단에 속합니다(제580조 제1항 제2호). 법원과 회생위원은 언제든 수입과 재산에 관한 보고를 요구할 수 있으므로(제591조), 임의로 쓰기보다 먼저 알리고 처리 방법을 확인하는 편이 안전합니다.

Q. 전세자금대출을 개인회생채권자목록에 넣지 않으면 어떻게 되나요?

개인회생채권자목록에 기재되지 않은 청구권은 면책을 받아도 책임이 면제되지 않습니다(제625조 제2항 제1호). 대출 서류를 기준으로 채권자와 금액을 빠짐없이 확인해야 합니다.

이런 경우에는 신청 전에 개별 검토가 필요합니다

경매가 진행 중인데 배당 예상액을 알 수 없는 경우, 임차권등기나 확정일자 상태가 불분명한 경우, 지금 그 집에 살고 있어 면제 신청 기한이 걸려 있는 경우, 가용소득이 파산과 회생 사이의 경계에 있는 경우에는 접수 전에 보증금 평가부터 계산해 보시길 권합니다. 임대차계약서, 등기부등본, 경매 관련 서류, 대출 서류, 최근 소득 자료를 함께 가져오시면 보증금 평가를 먼저 따져 볼 수 있습니다. 이 글은 사건마다 평가가 갈리는 부분을 다룬 일반 정보입니다.